「不動産価格の決まり方」　 株式会社マース・タックスコンサルティング

Ｑ．お早うございます｡今日はどんなお話を聞かせて戴けるのですか｡

Ａ.　今日は不動産価格の決まり方というお話をさせていただきます｡

Ｑ.　土地の値段はずっと下がり続けていますね｡

Ａ.　今、日本で土地を欲しがる人が少ないですから、需給バランスが崩れて土地は下がる一方です｡
但し､例外はありまして東京の新宿、渋谷、原宿などの一等地にある商業用ビルは売り物がありません。

Ｑ.　どうしてそんなに差があるのですか｡

Ａ．不動産を購入する時にどういう目的で買うかという問題です｡
商業用ビルを買ったり建てたりするときは、値上がりを期待するというより、そのビルを人に貸して幾らくらいの収入があるかということを考えます｡
入居者さえあれば不動産投資は比較的安全なビジネスですから、銀行に預けておくより利回りが高いし､株式投資をするよりは安全と考えられています｡
そこで､入居希望者が沢山いる地域はどうしても不動産価格が上がる傾向にあるのです｡

Ｑ．不動産価格はどうして決まるのですか。

Ａ．これまでは土地公示価格や近隣取引価格を基礎として一定の修正を加えた取引事例法が中心でしたが、今は家賃収入等の現金収入額をベースとする収益還元法により決めることが主流になりつつあります｡

Ｑ．収益還元法とはどのようなものですか｡

Ａ.　将来期待できる現金収入額の現在価値を求め､その合計額を持って資産の価値とする方法です｡

Ｑ.　現在価値とはどのようなものですか。

Ａ.　 今手元にある1万円と一年先に手に入る1万円とは価値が違います｡
例えば、割引率を10％とすると一年後の1万円の現在価値は、1.1で割って9,091円となります｡

Ｑ.　具体的にはどのように計算するのですか。

Ａ.　毎年1万円ずつ永久に収入がある権利の価値は1万円を10％で割って10万円になると計算します｡
従って、毎年不動産収入が1000万円あるビルの価値は一億円になります｡

Ｑ.　割引率はいつも10％ですか｡

Ａ.　入居者の信用状況や賃貸契約の中身によって8％から15％位まで変動します。
つまり年間家賃収入の12.5倍から6.7倍位が不動産価格の目安です｡

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